En la anterior entrega vimos la génesis legal de los regímenes de propiedad en condominio en Baja California Sur y ahora abordaremos algunos puntos importantes respecto de la normatividad actual, vigente desde el año 2007, que regula este tipo de propiedad privada que permite a desarrolladores fraccionar la tierra unitaria para venta posterior a muchos terceros adquirentes.
El antecedente de propiedad es el elemento más importante en una compraventa o transmisión de propiedad en general pues constituye el documento idóneo con el cual acredita la titularidad un vendedor. Precisamente ese título de propiedad es el que la Notaria o Notario Público debe relacionar conforme a la ley del notariado.
¿Qué dice la ley de condominio de 2007 al respecto? Pues básicamente se limita a relacionar que el titular de determinado predio, mediante declaración unilateral de la voluntad, ha decidido constituir el régimen de propiedad en condominio sobre un predio de su propiedad. Ahora bien, uno de los aciertos de la actual legislación es que contempla dicha constitución sobre estructuras tanto horizontales como verticales pues la anterior legislación sólo contemplaba expresamente superficies verticales aunque en la práctica se constituían con ambas modalidades y la consecuente problemática legal.
Al tener determinada la correcta titularidad de un determinado predio se puede entonces planear la parte técnica del condominio que es precisamente la memoria descriptiva. Aquí una persona especialista es la que se recomienda utilizar pues los conocimientos en arquitectura e ingeniería serán indispensable para dividir correctamente el indiviso.
De esta forma, se empieza por tener un 100% de derecho de copropiedad y de ahí se empieza a planificar qué partes serán áreas comunes como accesos, andadores, parques, vialidades, caseta de seguridad, etc. para luego determinar qué zona serán privativas; es de decir, sujetas a un derecho particular de propiedad con un porcentaje de indiviso sobre las áreas comunes del condominio. Con ello, el porcentaje inicial del 100% se resta conforme se determinen las áreas que serán comunes y aquellas privativas.
De esta manera se podrá ya comenzar, formalmente, las ventas de unidades privativas y la constitución del condominio debe ser un requisito sine qua non para comercializar un determinado proyecto inmobiliario toda vez que es la manera jurídica de fraccionar una propiedad para que el inventario se empiece a escriturar a terceros.
En un primer momento y hasta un mediano plazo el desarrollador tendrá un papel preponderante dentro de la estructura del condominio dado su alto nivel de propiedad en el porcentaje de indiviso y ello la traerá responsabilidades especiales respecto de las asambleas de condominio, cobros, planeación, reglamentación, etc. Conforme las ventas se vayan consolidando los condóminos individuales podrán tener cada vez mayor injerencia en la comunidad en la que han decidido invertir porque cuenta con un orden y estructura adecuada que augura una mayor probabilidad de plusvalía.
El tema de cómo distribuir los porcentajes de indiviso es fundamental porque, por ejemplo, cuando estamos en presencia de un desarrollo inmobiliario que abarca campo de golf, hotel, área comercial y residencial, la idea es que el uso y no la superficie sea el criterio fundamental para que el desarrollador que detentará mayor superficie no deba pagar mayor cuota por un uso menos intenso que las zonas hoteleras o comerciales. Siempre deberá prevalecer un criterio justo respecto del uso residencial porque es el componente que le da vida comunitaria a determinado proyecto y detona, quizás a a excepción del uso hotelero, la parte comercial y de servicios como los campos de golf.
Como verán, la legislación es la correcta pero la implementación será cuestión de delicada y dedicada atención tanto en la fase inicial de un desarrollo inmobiliario como en su implementación.
